Huurcontract voor bepaalde tijd

Tijdelijke woonruimte

Tot 1 juli 2016 bestond voor woonruimte eigenlijk maar één soort huurcontract en dat was er een voor onbepaalde tijd. Een tijdelijke bestond dus niet, enkele uitzonderingen daar gelaten, zoals die met een diplomatenclausule ex artikel 7:274 lid 2 BW, die naar zijn aard van korte duur ex artikel 7:232 lid 2 BW, die in het kader van de Leegstandwet en – gedurende de eerste negen maanden – de hospitaverhuur van artikel 7:232 lid 4 BW. Sinds 1 juli 2016 kan echter – ingevolge artikel 7:271 lid 1 BW – ook een huurcontract voor bepaalde tijd worden gesloten. Er geldt wel een maximale duur en het is opletten geblazen dat de bepaalde tijd niet automatisch omslaat in een onbepaalde tijd. In het laatste geval is men namelijk gebonden aan beëindigingsregels of te wel huurbescherming, terwijl het mooie van een bepaalde tijd nu juist is dat men niet is gebonden aan die beëindigingsregels c.q. huurbescherming. Wel geldt een schriftelijke informatieplicht.

Maximale duur

Voor een zelfstandige woning kan een tijdelijke duur van maximaal twee jaar worden afgesproken. Wat echter niet kan worden afgesproken, is een bepaalde duur van bijvoorbeeld twee maal een jaar of vier maal zes maanden. Indien dat wel wordt afgesproken, dan wordt reeds de tweede termijn gezien als een voor onbepaalde duur.

NB: van een zelfstandige woning is sprake als die een eigen toegang heeft en als die een eigen keuken, bad/douche en wc heeft.

Voor een niet zelfstandige woning, bijvoorbeeld een kamer, kan zelfs een tijdelijke duur van maximaal vijf jaar worden afgesproken. Wat echter ook hier niet kan worden afgesproken, is een bepaalde duur van bijvoorbeeld vijf maal een jaar of tien maal zes maanden. Indien dat wel wordt afgesproken, dan wordt reeds de tweede termijn gezien als een voor onbepaalde duur.

Schriftelijke informatieplicht van verhuurder

De verhuurder dient de huurder niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk een maand voor het verstrijken van de bepaalde duur schriftelijk te informeren over de dag waarop die huurtijd verstrijkt. Als de verhuurder die informatieplicht niet nakomt, slaat de huur automatisch om in een voor onbepaalde duur.

Voorbeeld: voor een zelfstandige woning wordt een tijdelijk huurcontract voor de duur van twee jaar afgesproken, welke twee jaar ingaan op 1 juli 2016 en derhalve eindigen op 1 juli 2018. De verhuurder dient de huurder dan ergens in de maanden april en mei 2018 schriftelijk te informeren dat de huurtijd op 1 juli 2018 verstrijkt.

Ook als de huurder na afloop van de bepaalde duur het gebruik van het gehuurde houdt, zal een huur voor onbepaalde tijd ontstaan. Het is dus van belang dat de verhuurder die aan zijn schriftelijke informatieplicht heeft voldaan tijdig opkomt tegen de tijdelijke huurder die niet uit het huis wil.                              

Tijdelijk huurder moet tussentijds kunnen opzeggen

In tegenstelling tot de verhuurder kan de tijdelijke huurder de voor bepaalde duur aangegane huur tussentijds opzeggen tegen een voor betaling van de huurprijs overeengekomen dag. Indien de tijdelijke huurder dat niet kan, omdat hem dat is verboden in het huurcontract, dan is geen sprake van een bepaalde tijd. Dat de tijdelijke huurder tussentijds moet kunnen opzeggen, is een nadeel voor de verhuurder, omdat de verhuurder dan een nieuwe huurder moet zoeken en in verband daarmee tegen kosten kan oplopen. Wel geldt voor de tijdelijke huurder een opzegtermijn, over het algemeen van één maand.

Verlenging van tijdelijke huur  

Verlenging van de tijdelijke huur wordt beschouwd als verlenging voor onbepaalde duur.

Voorbeeld: voor een zelfstandige woning wordt een huurcontract voor een bepaalde tijd van een jaar afgesproken, welke daarna – met dezelfde huurder – met een jaar wordt verlengd, in de veronderstelling dat dan binnen de maximale duur van twee jaar wordt gebleven. De – met dezelfde huurder – met een jaar verlengde huur wordt echter beschouwd als een voor onbepaalde tijd verlengde huur.

Dit is bedoeld om te voorkomen dat verhuurders telkens tijdelijke huurcontracten sluiten met dezelfde huurders.

Aangezien de huurder sowieso tussentijds kan opzeggen, is het dus met name voor de verhuurder van belang goed na te denken over de lengte van de eerste huurtermijn. Een tweede huurtermijn met dezelfde huurder doet namelijk een huur voor onbepaalde tijd ontstaan. En het gevolg daarvan is dat de huurder een beroep kan doen op huurbescherming en de verhuurder hierdoor is gebonden aan de wettelijke opzegtermijn en wettelijke opzeggingsgronden.

Uitzondering voor woningbouwcorporaties

Woningbouwcorporaties mogen geen tijdelijke huurcontracten afsluiten, tenzij het door de minister aan te wijzen groepen, zoals bewoners van te renoveren huizen, betreft.

Geen terugwerkende kracht

De mogelijkheid van tijdelijke verhuur geldt slechts voor huurcontracten die zijn afgesloten na 1 juli 2016 en dus niet voor op 1 juli 2016 reeds lopende huurcontracten.

Mijn advies

Afhankelijk van wat de verhuurder wil met de woonruimte is het wel of niet aan te bevelen gebruik te maken van de sinds 1 juli 2016 bestaande mogelijkheid van tijdelijke verhuur.

Als het de bedoeling van de verhuurder is de huurder voor een langere periode te binden en niet het risico te lopen dat de huurder opzegt voor het verstrijken van de bepaalde tijd, dan is de nieuwe wettelijke mogelijkheid van tijdelijke verhuur niet aan te bevelen en kan de verhuurder beter meteen al een huur voor onbepaalde tijd afspreken, maar dan wel met een minimum duur van twaalf maanden.

Als het de bedoeling van de verhuurder is de woonruimte voor een korte periode te verhuren of af te tasten wat voor vlees hij in de kuip heeft, dan is de nieuwe wettelijke mogelijkheid van tijdelijke verhuur wel aan te bevelen en hoeft de verhuurder alleen nog goed na te denken over de lengte van de eerste huurtermijn.

Een goed te gebruiken model huurcontract kan worden gevonden op de website van de Raad voor Onroerende Zaken. Als het de bedoeling van de verhuurder is gebruik te maken van de sinds 1 juli 2016 bestaande mogelijkheid van tijdelijke verhuur, dan moet in dat model worden gekozen voor optie 3 en dienen de andere opties te worden doorgestreept. Bij optie 3 moet dan de lengte van de eerste huurtermijn worden ingevuld, die dus maximaal twee jaar mag zijn voor een zelfstandige woning en maximaal vijf jaar mag zijn voor een niet zelfstandige woning.

Vrijblijvend contact  

Wilt u weten of uw tijdelijke huurcontract voldoet aan de sinds 1 juli 2016 geldende regels? Heeft u te maken met een tijdelijke huurder die niet uit het huis wil, terwijl u die huurder wel tijdig schriftelijk heeft geïnformeerd over de dag waarop de huurtijd verstrijkt? Of wilt u meer weten over de ins en outs van tijdelijke verhuur? Neemt u gerust geheel vrijblijvend contact op met advocaat Ruud Hilberts. Het eerste gesprek is altijd gratis!

 

 

Meer weten?

Ruud Hilberts Advocaat Amsterdam

Wil je meer weten over hoe ik je kan helpen? Neem dan gerust geheel vrijblijvend contact met me op. Het eerste gesprek is altijd gratis!

Gratis kennismakingsgesprek Gratis probleemanalyse Gratis offerte aanvragen Vrijblijvend contact opnemen

Hilberts Advocatuur

Rechtvaardigheid is mijn drijfveer. Indien mij tijdens ons gratis kennismakingsgesprek blijkt dat in uw zaak sprake is van onrechtvaardigheid, dan vecht ik er voor. Overtuigt u mij? Dan overtuig ik u.

Ruud Hilberts

Gratis kennismakingsgesprek Gratis probleemanalyse Gratis offerte aanvragen
Bel direct020 - 820 23 95