Dringend eigen gebruik

Beëindigen huurcontract woonruimte

Dringend eigen gebruik is één van de zes in de wet genoemde gronden om een huurcontract op te zeggen. Afzonderlijke beoordeling of de gebruiksbehoefte van de verhuurder ‘dringend’ is, komt niet veel voor, omdat die beoordeling over het algemeen opgaat in de afweging van de wederzijdse belangen. Artikel 7:274 lid 1 sub c BW bepaalt namelijk dat ook de wederzijdse belangen moeten worden afgewogen. Maar alvorens de wederzijdse belangen worden afgewogen, zal eerst sprake moeten zijn van (dringend) eigen gebruik aan de kant van de verhuurder en zal de huurder over andere passende woonruimte moeten kunnen beschikken. In het geval de rechter tot beëindiging van de huur overgaat, kan de verhuurder vervolgens een verhuiskostenvergoeding aan de huurder verschuldigd zijn. Overigens moet de verhuurder wel een huisvestingsvergunning kunnen overleggen en moet de verhuurder drie jaar hebben gewacht nadat hij eigenaar is geworden.

Eigen gebruik

Vaak is het de verhuurder die de woning weer zelf wil betrekken, maar het is ook mogelijk dat de verhuurder de woning hard nodig heeft voor een renovatie die niet kan worden gerealiseerd als de huurder daarin nog woont. Als de verhuurder de woning aan zijn kind of aan andere familieleden in gebruik wil geven, dan wordt dit niet gezien als voor jezelf, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden. Onder eigen gebruik wordt mede begrepen het verstrekken van een kamer van een afgestudeerde student aan een student die wel nog studeert. Tevens wordt als eigen gebruik beschouwd het verstrekken van een daartoe aangepaste woning aan een gehandicapte of van een seniorenwoning aan een oudere. Verkoop van het gehuurde wordt er niet onder begrepen.

Passende vervangende woonruimte

Een verdere voorwaarde is wel dat de huurder andere passende woonruimte kan krijgen. Deze voorwaarde geldt niet bij het verstrekken van een kamer van een afgestudeerde student aan een student die wel nog studeert. Als de nieuwe woning een hogere huurprijs kent of een koopwoning betreft, kan dit ook als passend worden beschouwd. Persoonlijke omstandigheden van de huurder spelen eveneens een rol, evenals de lokale woningmarkt. In de krant of op het internet zijn eenvoudig aanbiedingen en advertenties te vinden.

Belangenafweging

Als sprake is van dringend eigen gebruik en er is passende vervangende woonruimte beschikbaar, dan vindt vervolgens nog een belangenafweging plaats. En pas als de belangen van de verhuurder zwaarder wegen dan de belangen van de huurder, zal de rechter het huurcontract beëindigen. Bij die belangenafweging zal de rechter rekening houden met alle relevante omstandigheden. Als eenmaal is vastgesteld dat de verhuurder een dringend belang bij eigen gebruik heeft én dat de huurder andere passende woonruimte kan krijgen, dan ligt een belangenoverwicht aan de kant van de verhuurder voor de hand. Bij zwaarwegende belangen aan de kant van de huurder kan het anders uitpakken. Zwaarwegende belangen aan de kant van de huurder kunnen zijn gelegen in zijn gevorderde leeftijd, zwakke gezondheid of langdurige binding met de buurt.

Verhuiskostenvergoeding

Voorts kan de rechter in het geval van beëindiging van de huur een bedrag vaststellen dat de verhuurder aan de huurder moet betalen ter tegemoetkoming in diens verhuis- en inrichtingskosten. Het gaat om een tegemoetkoming en dus niet om een volledige schadevergoeding. De rechter kan de vergoeding ook vaststellen zonder dat de huurder die heeft gevorderd. In het geval van ontruiming of verhuizing wegens renovatie heeft de huurder altijd recht op een verhuiskostenvergoeding. Overigens kan de verhuurder de belangenafweging in voor hem positieve zin beïnvloeden door de huurder een vergoeding voor diens verhuis- en inrichtingskosten aan te bieden, uiteraard voordat de rechter hier aan toe zou komen. Zeker als de verhuurder meer aanbiedt dan strikt nodig is.

Huisvestingsvergunning en wachttijd van drie jaar

Verder is nog vereist dat de verhuurder een huisvestingsvergunning kan overleggen. Dit kan de verhuurder nog tot in de allerlaatste fase van het geding doen. In plaats van een vergunning mag dat ook een verklaring van de gemeente zijn dat de verhuurder een vergunning zal krijgen.

Tot slot geldt nog de eis dat de verhuurder, nadat hij eigenaar is geworden (bijvoorbeeld door koop of vanwege een erfenis) drie jaar moet wachten met opzeggen. Bovendien gaat die termijn van drie jaar pas lopen op het moment dat de verhuurder de huurder, bij voorkeur schriftelijk, heeft laten weten dat hij de eigenaar van de woning is geworden.

Voorbeeld: de verhuurder is op 1 januari 2018 eigenaar geworden en heeft de huurder dat op 1 februari 2018 laten weten. De verhuurder kan dan niet voor 1 februari 2021 opzeggen.

Andere beëindigingsgronden

Advocaat Ruud Hilberts adviseert en procedeert niet alleen over opzegging op grond van dringend eigen gebruik, máár ook over opzegging van de huur op grond van andere in de huurwet opgenomen opzeggingsgronden, zoals slecht huurderschap, een diplomatenclausule, het niet toestemmen in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuw huurcontract met betrekking tot het gehuurde (mits dit aanbod niet een wijziging van de huurprijs inhoudt) of een door de verhuurder gewenste verwezenlijking van een krachtens geldend bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming.

Vrijblijvend contact

Wilt u over dit alles meer weten? Neemt u gerust geheel vrijblijvend contact op met advocaat Ruud Hilberts. Het eerste gesprek is altijd gratis!

 

 

Meer weten?

Ruud Hilberts Advocaat Amsterdam

Wil je meer weten over hoe ik je kan helpen? Neem dan gerust geheel vrijblijvend contact met me op. Het eerste gesprek is altijd gratis!

Gratis kennismakingsgesprek Gratis probleemanalyse Gratis offerte aanvragen Vrijblijvend contact opnemen

Hilberts Advocatuur

Rechtvaardigheid is mijn drijfveer. Indien mij tijdens ons gratis kennismakingsgesprek blijkt dat in uw zaak sprake is van onrechtvaardigheid, dan vecht ik er voor. Overtuigt u mij? Dan overtuig ik u.

Ruud Hilberts

Gratis kennismakingsgesprek Gratis probleemanalyse Gratis offerte aanvragen
Bel direct020 - 820 23 95