Beëindigen huurcontract bedrijfsruimte

Opzegging en ontbinding

Een huurcontract bedrijfsruimte kan door opzegging en/of ontbinding worden beëindigd. De wijze waarop een huurcontract bedrijfsruimte kan worden beëindigd, is afhankelijk van de soort bedrijfsruimte (winkelruimte of kantoorruimte).

Huurcontract voor winkelruimte

Indien sprake is van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (bijvoorbeeld een winkel, benzinestation, galerie, kapsalon, kiosk, meubelhandel, videotheek, café, restaurant, garage of stomerij), dan kan het huurcontract slechts tegen het einde van de eerste huurperiode (over het algemeen vijf jaar) dan wel tegen het einde van de verlengingsperiode (over het algemeen nog eens vijf jaar en daarna vaak voor onbepaalde tijd) worden opgezegd. In het eerste geval geldt een voor de verhuurder streng opzeggingsregime, en in het tweede geval geldt een minder streng regime. Tussentijdse opzegging is niet mogelijk. Nadat het huurcontract tot stand is gekomen, is het echter wel mogelijk het huurcontract met wederzijds goedvinden tussentijds te beëindigen.

Opzeggingsformaliteiten bij winkelruimte

De opzegging moet geschieden bij exploot van een deurwaarder of bij aangetekende brief. De opzeggingstermijn bedraagt tenminste een jaar. Daarnaast moet een opzeggingsbrief van de verhuurder de opzeggingsgrond(en) bevatten. In geval het de huurder is die tot opzegging overgaat, geldt dit vereiste niet. Indien de opzeggingsbrief van de verhuurder niet de opzeggingsgrond(en) vermeldt, dan is de opzegging door de verhuurder nietig. Uiteindelijk eindigt het huurcontract pas door tussenkomst van de rechter. De tussenkomst van de rechter is alleen dan niet vereist, indien de huurder het huurcontract heeft opgezegd of na de opzegging door de verhuurder schriftelijk in de beëindiging ervan heeft toegestemd.

Opzeggingsgronden eerste huurperiode van winkelruimte

Tegen het einde van de eerste huurperiode kan de verhuurder maar twee gronden gebruiken:

  1. de eerste opzeggingsgrond komt er op neer dat de bedrijfsvoering van de huurder niet is geweest, zoals een goed huurder betaamt;
  2. de tweede opzeggingsgrond is dringend eigen gebruik. Hieronder wordt niet begrepen vervreemding van de bedrijfsruimte, maar wel renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van het huurcontract niet mogelijk is.

Aanvullende opzeggingsgronden verlengingsperiode van winkelruimte

Tegen het einde van de verlengingsperiode komen daar nog drie opzeggingsgronden bij:

  1. de eerste aanvullende opzeggingsgrond komt er op neer dat de huurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuw huurcontract met betrekking tot het gehuurde, voor zover dit aanbod niet een wijziging van de huurprijs inhoudt;
  2. de tweede aanvullende opzeggingsgrond ziet op de situatie dat de verhuurder een krachtens een geldig bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken;
  3. de derde en laatste aanvullende opzeggingsgrond komt neer op een belangenafweging, die in de praktijk dienst doet als vangnet. Kenmerkend in de rechtspraak is dat de verhuurder in veel gevallen met succes een beroep doet op een puur financieel belang.

Beëindigingsvordering indienen bij rechter

Zodra de verhuurder het huurcontract van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (winkelruimte) heeft opgezegd, moet de verhuurder een beëindigingsvordering indienen bij de kantonrechter, tenzij de huurder schriftelijk in de beëindiging heeft toegestemd. Indien de beëindigingsvordering van de verhuurder door de rechter wordt afgewezen, wordt het huurcontract gewoon voortgezet. En als de rechter de beëindigingsvordering van de verhuurder toewijst, stelt de rechter tevens de ontruimingsdatum vast. De rechter kan in zijn beslissing tot toewijzing van de beëindigingsvordering een bedrag vaststellen dat de verhuurder aan de huurder moet betalen ter tegemoetkoming in diens verhuis- en inrichtingskosten.

Huurcontract voor kantoorruimte

Indien sprake is van overige bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (bijvoorbeeld een autorijschool, bank, bioscoop, casino, fitnesscentrum, fotostudio, kantine, makelaarskantoor, manege, reisbureau, schoonheidssalon, uitzendbureau of zwembad), dan kan het huurcontract zonder opzeggingsgrond tegen het einde van een bepaalde huurperiode worden opgezegd. Hierbij moet dan wel de contractuele opzeggingstermijn in acht worden genomen en voorts moet dan de ontruiming van het gehuurde worden aangezegd.

Huurder van kantoorruimte geniet ontruimingsbescherming

Dit betekent echter nog niet dat de gewezen huurder van kantoorruimte, vanaf de datum waarop het huurcontract tot een einde komt, moet ontruimen. De huurder van overige bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (kantoorruimte) geniet namelijk ontruimingsbescherming voor de duur van twee maanden. Binnen die twee maanden moet de huurder vervolgens de kantonrechter verzoeken deze ontruimingsbescherming te verlengen tot een jaar (maximaal drie maal één jaar), waarop de eerste twee maanden in mindering worden gebracht. De rechter beslist op basis van een open belangenafweging, waarbij alle mogelijke feiten en omstandigheden aan de orde kunnen komen.

Ontbinden huurcontract bedrijfsruimte

Zowel voor winkelruimte als voor kantoorruimte geldt dat ontbinding door de verhuurder, bijvoorbeeld op grond van wanprestatie van de huurder, slechts door de rechter kan geschieden. De huurder kan echter wel buitengerechtelijk ontbinden. In twee uitzonderingsgevallen kan ook de verhuurder buitengerechtelijk ontbinden. Het ene uitzonderingsgeval doet zich voor als het gehuurde op bevel van de gemeente is gesloten (denk aan sluiting van ‘drugspanden’). Het andere uitzonderingsgeval doet zich voor als het gehuurde algeheel teniet is gegaan (denk aan een door brand onbruikbaar gedeelte van een pand).

Vrijblijvend contact

Wilt u over dit alles meer weten? Neemt u gerust geheel vrijblijvend contact op met advocaat Ruud Hilberts voor een gratis kennismakingsgesprek.

 

Meer weten?

Ruud Hilberts Advocaat Amsterdam

Wil je meer weten over hoe ik je kan helpen? Neem dan gerust geheel vrijblijvend contact met me op. Het eerste gesprek is altijd gratis!

Gratis kennismakingsgesprek Gratis probleemanalyse Gratis offerte aanvragen Vrijblijvend contact opnemen

Hilberts Advocatuur

Rechtvaardigheid is mijn drijfveer. Indien mij tijdens ons gratis kennismakingsgesprek blijkt dat in uw zaak sprake is van onrechtvaardigheid, dan vecht ik er voor. Overtuigt u mij? Dan overtuig ik u.

Ruud Hilberts

Gratis kennismakingsgesprek Gratis probleemanalyse Gratis offerte aanvragen
Bel direct020 - 820 23 95