Mandelige muur

Gemeenschappelijk eigendom

Een mandelige muur is gemeenschappelijk in eigendom. Over een mandelige of te wel gemeenschappelijke muur ontstaat vaak discussie als bijvoorbeeld de fundering moet worden vernieuwd.

Mandeligheid en gemeenschappelijk beslissen

Artikel 5:65 BW bepaalt dat mandelige zaken op kosten van alle mede-eigenaars moeten worden onderhouden, gereinigd en, indien nodig, vernieuwd. Echter, dit laat onverlet dat artikel 3:170 BW ook van toepassing is op mandelige zaken (artikel 5:65 BW). Dit betekent dat over het beheer van mandelige zaken in beginsel door deelgenoten gemeenschappelijk moet worden beslist. Alleen handelingen tot gewoon onderhoud of tot behoud van een gemeenschappelijk goed, en in het algemeen handelingen die geen uitstel kunnen lijden, kunnen door ieder der deelgenoten zo nodig zelfstandig worden verricht.

Gemeenschappelijk beslissen achterwege gebleven?

In een zaak die bij het Gerechtshof Amsterdam heeft gelopen, is dat gemeenschappelijk beslissen achterwege gebleven en heeft één van de deelgenoten alleen beslist tot vernieuwing van een mandelige zaak, te weten de fundering van een gemeenschappelijke muur. Dit terwijl een half jaar de tijd bestond om maatregelen te treffen. Om die reden was geen sprake van een handeling die geen uitstel kan lijden, in die zin dat er geen gelegenheid meer was om de deelgenoot te raadplegen. Dit betekent dat de deelgenoot die alleen had beslist tot vernieuwing van de fundering van de gemeenschappelijke muur gehouden was om met de andere deelgenoot te overleggen en zij gezamenlijk dienden te besluiten over het funderingsherstel van de gemeenschappelijke muur. Hiermee kon volgens het Gerechtshof Amsterdam in het midden blijven of de werkzaamheden tot herstel van de fundering kunnen worden aangemerkt als “gewoon onderhoud” of “tot behoud van een goed”. Hieruit volgt dat de deelgenoot die alleen had beslist tot vernieuwing van de fundering van de gemeenschappelijke muur niet op grond van artikel 5:65 BW juncto artikel 3:170 BW de andere deelgenoot kan aanspreken tot het leveren van een financiële bijdrage aan het funderingsherstel, aldus het Gerechtshof Amsterdam.

Verzoek aan de kantonrechter achterwege gebleven?

In een zaak die bij de Rechtbank Amsterdam heeft gelopen, werd ook geoordeeld dat de deelgenoot wiens toestemming niet vooraf is verkregen niet is gehouden tot het leveren van een financiële bijdrage in de kosten van het funderingsherstel. Immers, voor zelfstandig optreden moet volgens de Rechtbank Amsterdam een reëel en acuut gevaar bestaan dat zonder de herstelmaatregelen de met de mandelige muur en fundering verbonden huizen, of één ervan, ernstige schade zullen ondervinden of verloren zullen gaan, en zulks op zo korte termijn dat niet kan worden gewacht op de uitkomst van behoorlijk overleg tussen de deelgenoten en, bij gebreke van overeenstemming, op de beslissing op een verzoek aan de kantonrechter. Dit betekent dat de deelgenoot die zelfstandig optrad, was gehouden met de andere deelgenoot te overleggen over een gezamenlijke aanpak van het funderingsherstel van de gemeenschappelijke muur. Het verweer van de deelgenoot die zelfstandig optrad, namelijk dat het op de weg van de andere deelgenoot had gelegen om te melden dat funderingsherstel van de gemeenschappelijke muur niet zonder zijn toestemming mocht gebeuren, werd door de Rechtbank Amsterdam gepasseerd, omdat het op grond van het wettelijk stelsel aan de deelgenoot die zelfstandig optrad was om toestemming te vragen en te verkrijgen van de andere deelgenoot en als die niet reageert of toestemming weigert de kantonrechter dan te verzoeken een regeling te treffen. Stilzitten van de andere deelgenoot kan niet tot gevolg hebben dat zijn toestemming niet meer vereist was. Aldus de Rechtbank Amsterdam.

Gemeenschappelijk overleg

In een andere zaak die bij het Gerechtshof Amsterdam heeft gelopen, wordt het vereiste overleg tussen de deelgenoten ingevuld. Dat de deelgenoten zich jegens elkaar overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid moeten gedragen en op zorgvuldige wijze met elkaars belangen om dienen te gaan, leidt er volgens het Gerechtshof Amsterdam toe dat zij te goeder trouw met elkaar overleg zullen moeten voeren met als doel tot overeenstemming te komen over de voor het funderingsherstel wezenlijke aspecten, zoals het tijdstip en wijze van uitvoering van het funderingsherstel, de keuze van de aannemer, de met het funderingsherstel samenhangende kosten en de verdeelsleutel voor de bijdrageplicht. Indien dit overleg niet tot overeenstemming leidt en de eigenaar die het funderingsherstel wil uitvoeren tot opdrachtverlening overgaat, is de andere eigenaar door het enkele ontbreken van overeenstemming op zichzelf niet ontheven van zijn uit artikel 5:65 BW voortvloeiende bijdrageplicht. Wel kan de vaststelling dat een eigenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gerechtvaardigde belangen van de andere eigenaar (bijvoorbeeld door geen of onvoldoende overleg te voeren) rechtvaardigen dat de hoogte van de bijdrage wordt aangepast en onder bijzondere omstandigheden zelfs op nihil wordt gesteld. Of, en zo ja in welke mate tot een dergelijke aanpassing aanleiding bestaat, moet worden beoordeeld aan de hand van de omstandigheden van het geval.

Mandeligheid en contractsvrijheid

Overigens kunnen deelgenoten bij onderlinge overeenkomst andere afspraken maken, dan in de wet voorzien (of dat een deelgenoot de kantonrechter kan verzoeken een regeling te treffen die voor alle deelgenoten (en hun rechtverkrijgenden) bindend is). Contractsvrijheid dus.

Een mooi voorbeeld van die contractsvrijheid is een zaak die bij de Hoge Raad heeft gelopen. In die zaak speelde de vraag of de afspraak over meebetalen, gemaakt vóór de constatering dat herstel van de mandelige muur objectief gezien noodzakelijk was, prevaleert óf de wettelijke plicht om bij te dragen prevaleert. Het antwoord op deze vraag is dat de afspraak over meebetalen prevaleert. Het bepaalde in artikel 5:65 BW kan opzij worden gezet door een regeling tussen de deelgenoten. Deelgenoten kunnen dus een afspraak maken over de kostenomslag.

Eerst gemeenschappelijk overleg en anders verzoek aan de kantonrechter

Voorgaande leert dat eerst overleg tussen de deelgenoten moet plaatsvinden en, als overleg niet tot overeenstemming leidt, de kantonrechter moet worden verzocht een regeling te treffen. In ieder geval kan een deelgenoot dus niet zelfstandig optreden met het vertrouwen dat de kosten in een later stadium op zijn deelgenoten kunnen worden verhaald. Dit is alleen anders als sprake is van gewoon onderhoud of behoud van een gemeenschappelijk goed of als sprake is van handelingen die geen uitstel kunnen lijden.

Meer weten?

Wilt u over dit alles meer weten? Neemt u dan contact met ons op voor een gratis kennismakingsgesprek.

Meer weten?

Ruud Hilberts Advocaat Amsterdam

Wil je meer weten over hoe ik je kan helpen? Neem dan gerust geheel vrijblijvend contact met me op. Het eerste gesprek is altijd gratis!

Gratis kennismakingsgesprek Gratis probleemanalyse Gratis offerte aanvragen Vrijblijvend contact opnemen

Hilberts Advocatuur

Rechtvaardigheid is mijn drijfveer. Indien mij tijdens ons gratis kennismakingsgesprek blijkt dat in uw zaak sprake is van onrechtvaardigheid, dan vecht ik er voor. Overtuigt u mij? Dan overtuig ik u.

Ruud Hilberts

Gratis kennismakingsgesprek Gratis probleemanalyse Gratis offerte aanvragen
Bel direct020 - 820 23 95