Eigenaar van grond door verjaring

Conflict over de erfgrens

‘Beter een goede buur dan een verre vriend’, luidt het spreekwoord. Helaas zijn er heel wat zaken waarover buren conflicten kunnen krijgen. Eén daarvan betreft de erfgrens. De bestaande erfgrens kan om allerlei redenen afwijken van de erfgrens, zoals deze bij het Kadaster staat geregistreerd. Zo kunnen er in het verleden afspraken zijn gemaakt over de loop van de erfgrens. Ook kan de kadastrale erfgrens eenvoudigweg uit het oog zijn verloren. Of er is sprake van landjepik.

Eigendomsverkrijging door verjaring

De wet heeft iets gevonden op de situatie waarin de feitelijke erfgrens afwijkt van de kadastrale erfgrens: verjaring. Indien de afwijkende situatie twintig jaar heeft voortgeduurd, wordt degene die het bestreden stuk grond in bezit heeft eigenaar daarvan, ook al is hij te kwader trouw. Extinctieve of te wel bevrijdende verjaring heet dat. De bezitter te goeder trouw wordt al na tien jaar eigenaar van de grond. Dat heet verkrijgende verjaring. Goede trouw wordt echter niet snel aangenomen, omdat het register van het Kadaster openbaar is en de bezitter daarom had kunnen weten dat het stuk grond niet van hem is.

Bezit moet zichtbaar en onafgebroken zijn

De wet stelt overigens de nodige vereisten aan het bezit dat tot eigendomsoverdracht kan leiden. Zo dient er sprake te zijn van zichtbaar en voortdurend bezit en moet het gaan om de pretentie van eigendom. Om van zichtbaar bezit te kunnen spreken en de pretentie van eigendom duidelijk te maken, moet de bezitter tenminste een heg of hek om het stuk grond hebben geplaatst. Bovendien mag dat bezit niet tijdelijk onderbroken zijn geweest, want dan is geen sprake van voortdurend bezit, ook wel onafgebroken bezit genoemd.

De verjaring mag niet zijn gestuit

Ook mag de verjaring niet zijn gestuit. Dat betekent dat de buren geen bezwaar mogen hebben aangetekend tegen de lopende verjaring. Is dat wel het geval, dan gaat er vanaf het moment van stuiting weer een nieuwe verjaringstermijn lopen.

Wie stelt moet bewijzen

Bent u door verjaring eigenaar geworden, maar verzetten de buren zich daartegen, dan dient u toch zelf uw recht nog te ‘halen’. U moet dan bewijzen dat de situatie gedurende twintig (of tien) jaar heeft bestaan. Dat kan bijvoorbeeld door het overleggen van verklaringen en foto’s of door het horen van getuigen.

Staat de buurman vervolgens met lege handen?

Wanneer u door verjaring eigenaar bent geworden van een strook grond, dan staat de buurman niet (meer) met lege handen. Begin 2017 deed de Hoge Raad namelijk een uitspraak die de buurman de mogelijkheid geeft de door verjaring verloren eigendom van de strook grond terug te eisen door een vordering op basis van onrechtmatige daad in te dienen. Een persoon die een zaak in bezit neemt en houdt, wetende dat een ander daarvan eigenaar is, handelt tegenover die eigenaar immers onrechtmatig, zo oordeelde de Hoge Raad. Dat brengt volgens de Hoge Raad mee dat deze laatste kan vorderen dat hem door de bezitter de schade wordt vergoed die hij als gevolg van dat onrechtmatig handelen lijdt. In een dergelijk geval ligt het voor de hand dat de rechter de bezitter veroordeelt bij wijze van schadevergoeding de wederrechtelijk in bezit genomen zaak aan de benadeelde in eigendom over te dragen, aldus de Hoge Raad (een schadevergoeding in nature dus, middels teruglevering van de grond).

Een dergelijke vordering van de benadeelde buurman verjaart echter wel na verloop van vijf jaar, gerekend vanaf het moment dat de benadeelde buurman bekend is met zijn eigendomsverlies (en met de daarvoor aansprakelijke persoon), en (omdat het anders lang kan duren eer de termijn van vijf jaar begint te lopen) verjaart in ieder geval door verloop van twintig jaar na de gebeurtenis waardoor de schade is veroorzaakt (dus na het eigendomsverlies).

Deze opmerkelijke uitspraak van de Hoge Raad zal ongetwijfeld leiden tot een hoop nieuwe zaken.

Vrijblijvend contact

De wetgeving rondom verjaring bij erfgrenzen is gecompliceerd en al helemaal wanneer overgangsrecht een rol speelt. Ook de rechtspraak is gecompliceerd, zeker wanneer de buren gebruik maken van de sinds begin 2017 bestaande mogelijkheid een vordering op basis van onrechtmatige daad in te dienen. Laat u daarom goed adviseren. Bij Hilberts Advocatuur is ruime expertise aanwezig op dit gebied. Wilt u over dit alles meer weten? Neemt u gerust geheel vrijblijvend contact op met advocaat Ruud Hilberts voor een gratis kennismakingsgesprek.

Recht op vrije advocaatkeuze

Heeft u een rechtsbijstandsverzekering en moet er een gerechtelijke procedure worden gevoerd? U heeft dan recht op vrije advocaatkeuze. U mag de advocaat kiezen die u wilt, terwijl de kosten van die advocaat worden vergoed door uw rechtsbijstandsverzekeraar.

 

 

Meer weten?

Ruud Hilberts Advocaat Amsterdam

Wil je meer weten over hoe ik je kan helpen? Neem dan gerust geheel vrijblijvend contact met me op. Het eerste gesprek is altijd gratis!

Gratis kennismakingsgesprek Gratis probleemanalyse Gratis offerte aanvragen Vrijblijvend contact opnemen

Hilberts Advocatuur

Rechtvaardigheid is mijn drijfveer. Indien mij tijdens ons gratis kennismakingsgesprek blijkt dat in uw zaak sprake is van onrechtvaardigheid, dan vecht ik er voor. Overtuigt u mij? Dan overtuig ik u.

Ruud Hilberts

Gratis kennismakingsgesprek Gratis probleemanalyse Gratis offerte aanvragen
Bel direct020 - 820 23 95